Arrêté de péril à Marseille : Guide complet pour les propriétaires

Depuis les événements tragiques de la rue d’Aubagne en novembre 2018, la municipalité de Marseille a considérablement renforcé sa politique de lutte contre l’habitat indigne. Avec plus de 3 000 arrêtés de mise en sécurité pris dans la cité phocéenne ces dernières années, de nombreux propriétaires se retrouvent confrontés à une situation juridique et financière complexe. Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier frappé d’un arrêté de péril à Marseille, ce guide complet vous explique vos droits, vos obligations et surtout les solutions concrètes qui s’offrent à vous.

Qu’est-ce qu’un arrêté de péril (arrêté de mise en sécurité) ?

L’arrêté de péril, officiellement renommé « arrêté de mise en sécurité » depuis l’ordonnance du 16 septembre 2020, est une décision administrative prise par le maire lorsqu’un bâtiment présente un danger pour la sécurité de ses occupants, des voisins ou des passants. Ce danger est caractérisé lorsque les murs, planchers, escaliers, toitures ou façades n’offrent plus les garanties de solidité nécessaires.

Concrètement, un arrêté de péril peut être déclenché par :

• Un risque d’effondrement partiel ou total de la structure
• Des fissures importantes sur les murs porteurs ou les façades
• Un affaissement de plancher ou de toiture
• Une dégradation avancée des escaliers ou des balcons
• Des chutes de pierres ou d’éléments de façade sur la voie publique

À Marseille, les quartiers les plus concernés sont historiquement le centre-ville (1er, 2e et 3e arrondissements), Noailles, le Panier, ainsi que certains secteurs du 5e et du 6e arrondissement où le bâti ancien est particulièrement dégradé.

Péril ordinaire vs péril imminent : quelle différence ?

La procédure diffère significativement selon le degré d’urgence constaté :

Critère	Péril ordinaire	Péril imminent
Nature du danger	Non immédiat mais avéré	Grave et immédiat
Procédure contradictoire	Oui (minimum 1 mois pour observations)	Non (mesures immédiates)
Expertise préalable	Rapport des services municipaux	Expert désigné par le tribunal administratif (24h)
Délai de réalisation des travaux	Fixé par l’arrêté (minimum 1 mois)	Immédiat (mesures provisoires d’urgence)
Interdiction d’habiter	Possible selon les cas	Quasi systématique

Dans le cadre d’un péril ordinaire, le maire informe le propriétaire et lui laisse un délai (au minimum un mois) pour présenter ses observations. Si aucune solution n’est trouvée, l’arrêté est pris et impose des travaux dans un délai déterminé.

En cas de péril imminent, la procédure est accélérée : un expert désigné par le tribunal administratif examine le bâtiment dans les 24 heures. Si le danger est confirmé, le maire ordonne immédiatement les mesures indispensables (étaiement, évacuation, interdiction d’accès) sans procédure contradictoire préalable.

Quelle différence entre péril et insalubrité ?

Il est essentiel de ne pas confondre ces deux procédures distinctes :

• Le péril concerne exclusivement la solidité structurelle du bâtiment (risque d’effondrement, chute de matériaux). La procédure relève du pouvoir de police du maire.
• L’insalubrité concerne les conditions de vie et la santé des occupants (humidité excessive, présence de plomb ou d’amiante, absence d’équipements sanitaires). La procédure relève du préfet et de l’ARS.

Ces deux procédures peuvent se cumuler sur un même immeuble, ce qui est fréquent dans le centre ancien de Marseille.

Les conséquences et obligations pour le propriétaire

Recevoir un arrêté de péril engage directement votre responsabilité civile et pénale en tant que propriétaire. Les conséquences sont immédiates et souvent lourdes financièrement. Il est crucial d’agir rapidement pour éviter l’aggravation de la situation.

L’obligation de réaliser les travaux prescrits

L’arrêté de mise en sécurité fixe précisément la nature des travaux à réaliser et le délai imparti pour leur exécution. En cas de non-respect de ces prescriptions, les sanctions sont sévères :

• Astreinte financière : Le maire peut imposer une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour de retard à compter de la notification de l’arrêté d’astreinte.
• Travaux d’office : Le maire peut faire réaliser les travaux d’office aux frais du propriétaire, avec majoration des coûts (intérêts et frais de procédure).
• Démolition : Dans les cas extrêmes, si aucune mesure technique ne permet de remédier au péril, la démolition totale ou partielle peut être ordonnée.
• Sanctions pénales : Le non-respect des prescriptions de l’arrêté est passible de poursuites pénales.

À Marseille, le service de la sécurité des bâtiments de la Ville effectue un suivi rigoureux des arrêtés. Les propriétaires défaillants sont systématiquement poursuivis.

Le sort des locataires : suspension des loyers et obligation de relogement

Si votre bien est occupé par des locataires, l’arrêté de péril a des conséquences immédiates sur le bail :

• Suspension automatique des loyers : Dès le premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté, les locataires cessent de payer loyer et charges. Cette suspension est de plein droit et ne nécessite aucune démarche du locataire.
• Hébergement temporaire : En cas d’interdiction temporaire d’habiter, vous devez proposer un hébergement décent à vos locataires (hôtel, logement meublé) à vos frais.
• Relogement définitif : En cas d’interdiction définitive d’habiter, vous avez l’obligation de proposer un relogement définitif correspondant aux besoins des occupants (superficie, localisation, décence).

Cette double peine (perte de revenus locatifs + coût du relogement) peut rapidement mettre en difficulté financière un propriétaire bailleur, surtout s’il rembourse encore un crédit immobilier. C’est une situation que nous rencontrons fréquemment chez les propriétaires marseillais confrontés à des loyers impayés et des procédures de saisie.

Le cas particulier de la copropriété

Lorsque l’arrêté de péril concerne les parties communes d’un immeuble en copropriété (cas très fréquent à Marseille), la situation se complique :

• L’arrêté est notifié au syndicat des copropriétaires via le syndic.
• Le syndic doit convoquer une assemblée générale pour voter les travaux.
• Si certains copropriétaires sont défaillants (ne paient pas leur quote-part), le maire peut se substituer à eux et engager les travaux d’office.
• Les copropriétaires défaillants se voient réclamer le remboursement majoré des sommes engagées.

Dans les copropriétés dégradées marseillaises, le blocage est souvent total : copropriétaires introuvables, syndic défaillant, impayés de charges accumulés. Cette situation d’indivision et de succession bloquée rend la résolution du péril particulièrement difficile.

Peut-on vendre un bien sous arrêté de péril à Marseille ?

Oui, il est légalement possible de vendre un bien immobilier frappé d’un arrêté de péril. Cependant, cette vente est encadrée par des obligations strictes et présente des difficultés pratiques importantes.

Les précautions indispensables lors de la vente

Le vendeur est soumis à une obligation d’information totale envers l’acquéreur. Concrètement :

• L’existence de l’arrêté de péril doit être mentionnée dans le compromis de vente et dans l’acte authentique.
• La nature exacte des travaux prescrits et les délais impartis doivent être communiqués.
• Le montant estimé des travaux doit être porté à la connaissance de l’acheteur.
• L’acquéreur reprend à sa charge l’obligation d’exécuter les travaux dans le délai fixé par l’arrêté.

En pratique, trouver un acquéreur classique (particulier) pour un bien sous arrêté de péril est extrêmement difficile pour plusieurs raisons :

• Les banques refusent systématiquement de financer l’achat d’un bien en péril (pas de prêt immobilier possible).
• Les assurances ne couvrent pas les biens sous arrêté de mise en sécurité.
• L’incertitude sur le coût réel des travaux dissuade les acheteurs potentiels.
• Le délai de réalisation des travaux est contraint par l’arrêté.

C’est pourquoi la plupart des propriétaires marseillais dans cette situation se tournent vers des professionnels spécialisés dans le rachat de biens en difficulté.

La solution Débloc’Immo : vendre rapidement votre bien en péril

Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’un immeuble sous arrêté de péril à Marseille et vous n’avez ni les moyens ni l’énergie d’entreprendre les travaux exigés ? Vous voyez les astreintes s’accumuler jour après jour ? Débloc’Immo vous propose une solution rapide et sécurisée : le rachat direct de votre bien en l’état.

Notre accompagnement comprend :

• Achat cash et sans condition suspensive de financement bancaire : nous disposons de fonds propres pour acheter immédiatement.
• Reprise intégrale des obligations liées à l’arrêté de péril : travaux, procédures avec la mairie, relations avec le syndic.
• Gestion du relogement éventuel des locataires en place.
• Accompagnement juridique complet avec nos notaires partenaires marseillais spécialisés en vente de biens sous arrêté.
• Offre ferme sous 48 heures après étude de votre dossier.

Que votre bien soit un studio dans le quartier de Noailles, un appartement dans le Panier ou un immeuble entier dans le centre-ville, nous intervenons sur l’ensemble de Marseille et des Bouches-du-Rhône.

Ne laissez pas la situation s’aggraver. Chaque jour de retard, c’est potentiellement 1 000 € d’astreinte supplémentaire et un patrimoine qui se déprécie. Comme pour une saisie immobilière, agir rapidement est la clé pour préserver au maximum la valeur de votre bien.

Si votre situation financière est critique, la vente à réméré peut également constituer une alternative intéressante pour obtenir des liquidités tout en conservant la possibilité de racheter votre bien ultérieurement.