Indivision conventionnelle : définition, convention et sortie

Sommaire

• Qu’est-ce que l’indivision conventionnelle ?
• Différence entre indivision légale et conventionnelle
• La convention d’indivision : contenu et conditions
• Durée de l’indivision conventionnelle : déterminée ou indéterminée
• Gestion des biens indivis : règles et décisions
• Droits et obligations des indivisaires
• Comment sortir d’une indivision conventionnelle ?
• La solution Débloc’Immo pour sortir de l’indivision
• Questions fréquentes

Qu’est-ce que l’indivision conventionnelle ?

L’indivision conventionnelle est un régime juridique par lequel plusieurs personnes décident volontairement de détenir ensemble un ou plusieurs biens indivis, en organisant leurs droits et obligations par un acte écrit appelé convention d’indivision. Contrairement à l’indivision légale qui naît automatiquement (succession, divorce), ce régime résulte d’un choix délibéré des copropriétaires qui souhaitent organiser la gestion de leur patrimoine commun. Il est important de savoir que cette organisation volontaire offre une meilleure protection des droits de propriété de chacun.

Ce régime est régi par les articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil, en complément de l’article 815 du Code civil qui pose le principe fondamental « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Il offre un cadre juridique plus stable et prévisible que l’indivision légale, car les parties définissent eux-mêmes les règles de fonctionnement : répartition des parts, modalités d’administration, et engagement dans la durée. La convention d’indivision doit être rédigée par écrit et, lorsqu’elle porte sur un bien immobilier, elle doit obligatoirement être établie par acte notarié et publiée au service de la publicité foncière.

En pratique, ce régime est fréquemment utilisé dans le cadre d’une succession par des héritiers du défunt qui souhaitent conserver un bien familial en commun, par des concubins qui achètent ensemble un logement, ou par une entreprise familiale qui mutualise l’acquisition d’un patrimoine immobilier. Cette organisation permet d’éviter les blocages fréquents de l’indivision légale en anticipant les situations conflictuelles et en clarifiant la jouissance de chaque bien.

Différence entre indivision légale et indivision conventionnelle

Il est essentiel de distinguer l’indivision légale de l’indivision conventionnelle, car leurs règles de fonctionnement et de sortie diffèrent considérablement. L’indivision légale s’impose aux indivisaires sans qu’ils l’aient choisie (par exemple après un décès ou un divorce), tandis que le régime conventionnel est organisé volontairement par un accord entre les parties, selon leur volonté commune.

La convention d’indivision : contenu et conditions

La convention d’indivision est l’acte fondateur qui organise le régime de l’indivision conventionnelle. Pour être valable, elle doit respecter des conditions de forme et de fond prévues par le Code civil.

Conditions de validité

La loi impose plusieurs conditions de validité. Il est essentiel de savoir que le non-respect de ces règles peut entraîner la nullité de l’acte :

• Forme écrite obligatoire : la convention doit être rédigée par écrit (article 1873-2 du Code civil)
• Acte notarié pour les immeubles : lorsque l’indivision porte sur un bien immobilier, l’acte doit être établi par un notaire et publié au service de la publicité foncière
• Inventaire des biens : la convention doit contenir un état descriptif des biens indivis et mentionner leur valeur
• Accord unanime : tous les indivisaires doivent consentir à la convention
• Parts définies : la répartition des droits de chaque membre doit être clairement établie, avec la valeur de chaque part

Clauses essentielles à prévoir

Au-delà des mentions obligatoires, il est fortement recommandé d’inclure des clauses qui anticipent les situations conflictuelles. Un bon cadre juridique et une bonne organisation préviennent les blocages futurs. En conclusion de cette section, voici les clauses essentielles :

• Désignation d’un gérant : ses pouvoirs d’administration, sa rémunération éventuelle, les raisons de sa révocation
• Règles de prise de décision : quels actes nécessitent l’unanimité, lesquels peuvent être décidés à la majorité
• Répartition des charges : contribution aux dépenses d’entretien, travaux, taxes foncières
• Conditions de cession des parts : droit de préemption des autres indivisaires, agrément pour les tiers
• Modalités de sortie : procédure à suivre, délai de préavis, mode d’évaluation du bien indivis
• Clause d’attribution préférentielle : en cas de partage, priorité accordée à un indivisaire

Durée de l’indivision conventionnelle : déterminée ou indéterminée

La durée est un élément central de l’indivision conventionnelle. Le Code civil distingue deux situations qui produisent des effets juridiques très différents sur le droit de sortie des indivisaires.

Convention à durée déterminée

Lorsque la convention est conclue pour une durée déterminée, celle-ci ne peut excéder 5 ans (article 1873-3 du Code civil). Elle est renouvelable par tacite reconduction ou par décision expresse des indivisaires. Pendant cette période, aucun indivisaire ne peut demander le partage, sauf circonstances exceptionnelles :

• Justes motifs (mésentente grave rendant impossible la gestion commune)
• Décès d’un indivisaire (ses héritiers ne sont pas tenus de rester dans l’indivision)
• Situation financière personnelle d’un indivisaire nécessitant la réalisation de sa quote-part

Cette limitation à 5 ans protège les indivisaires contre un engagement perpétuel. Au terme de la convention, si aucun renouvellement n’intervient, l’indivision se poursuit sous le régime légal classique et chaque indivisaire retrouve son droit de demander le partage à tout moment.

Convention à durée indéterminée

La convention peut également être conclue pour une durée indéterminée. Dans ce cas, chaque indivisaire conserve le droit de provoquer le partage à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis raisonnable et de ne pas agir de mauvaise foi. Cette formule offre plus de souplesse mais moins de stabilité que la convention à durée déterminée.

Gestion des biens indivis : règles et décisions

L’un des principaux avantages de l’indivision conventionnelle est la possibilité d’organiser librement la gestion des biens indivis. La convention peut déroger aux règles légales de majorité et confier des pouvoirs étendus à un gérant désigné.

Le gérant de l’indivision

La convention peut désigner un ou plusieurs gérants, choisis parmi les indivisaires ou parmi des tiers. Le gérant dispose des pouvoirs que la convention lui attribue. En l’absence de précision, il est réputé avoir les pouvoirs d’un mandataire chargé des actes d’administration courante (article 1873-6 du Code civil). Il peut ainsi :

• Conclure et renouveler les baux d’habitation
• Encaisser les loyers et gérer les comptes de l’indivision
• Engager les dépenses d’entretien courant
• Représenter l’indivision auprès des tiers et des administrations
• Prendre les décisions urgentes de conservation du patrimoine

En revanche, les actes de disposition (vente d’un bien indivis, constitution d’hypothèque, travaux importants) nécessitent en principe l’accord unanime des indivisaires, sauf si la convention prévoit une règle de majorité qualifiée.

Répartition des charges et revenus

Chaque indivisaire contribue aux charges de l’indivision (taxes foncières, assurances, travaux d’entretien) proportionnellement à sa quote-part dans le bien indivis. De même, les revenus générés par les biens (loyers, récoltes) sont répartis selon les mêmes proportions. La convention peut toutefois prévoir une répartition différente, par exemple si un indivisaire occupe le bien à titre de résidence principale.

Droits et obligations des indivisaires

Chaque indivisaire dispose de droits sur sa quote-part du bien indivis, mais ces droits sont encadrés par la convention et par la loi. Comprendre ces règles est essentiel pour éviter les conflits et prendre les bonnes décisions.

Droits de chaque indivisaire

• Droit d’usage : utiliser le bien indivis conformément à sa destination, sans porter atteinte aux droits des autres indivisaires
• Droit aux revenus : percevoir sa part des fruits et revenus du bien (loyers, intérêts)
• Droit de cession : vendre ou céder sa quote-part, sous réserve du droit de préemption des coindivisaires (article 815-14 du Code civil)
• Droit à l’information : être informé de tous les actes de gestion et consulter les comptes de l’indivision
• Droit de sortie : demander le partage selon les conditions prévues par la convention

Obligations des indivisaires

• Contribution aux charges : payer sa part des dépenses proportionnellement à sa quote-part
• Respect de la destination du bien : ne pas modifier l’usage du bien sans accord des autres
• Loyauté : ne pas agir contre l’intérêt commun de l’indivision
• Information préalable : notifier aux autres indivisaires tout projet de cession de sa part

Comment sortir d’une indivision conventionnelle ?

Malgré l’engagement pris dans la convention, il arrive qu’un indivisaire souhaite sortir de l’indivision. Les modalités de sortie dépendent de la durée de la convention et des clauses qu’elle contient.

Sortie à l’échéance de la convention

À l’expiration de la durée prévue (maximum 5 ans), chaque membre retrouve automatiquement le droit de demander la sortie de l’indivision et le partage. Si elle n’est pas renouvelée, l’indivision se poursuit sous le régime légal des successions et le principe de l’article 815 s’applique pleinement.

Sortie anticipée pour justes motifs

Même pendant la durée de l’engagement, un membre peut demander au tribunal judiciaire d’autoriser le partage anticipé s’il invoque de justes motifs. La jurisprudence reconnaît notamment ces raisons :

• L’incompatibilité grave entre coindivisaires rendant impossible la gestion commune
• Le non-respect par un indivisaire de ses obligations (non-paiement de sa part des charges)
• La nécessité financière impérieuse (situation de surendettement)
• La mise en péril du bien par la mauvaise gestion d’un coindivisaire

Cession de la quote-part à un tiers

Le copropriétaire qui souhaite sortir peut également céder sa part à un tiers, ce qui constitue un choix fréquent dans le cadre d’une entreprise familiale. Toutefois, les autres membres bénéficient d’un droit de préemption : ils doivent être informés du projet de cession et disposent d’un délai d’un mois pour se porter acquéreurs aux mêmes conditions et à la même valeur. Si l’acte prévoit une clause d’agrément, la cession à un tiers peut être subordonnée à l’accord des autres.

Le partage amiable ou judiciaire

Lorsque la sortie est possible (échéance atteinte ou justes motifs reconnus), le partage peut s’effectuer de deux manières :

• Partager à l’amiable : les membres s’accordent sur la répartition des biens ou sur la vente et le partage du prix. L’intervention du notaire est obligatoire pour les biens immobiliers.
• Partage judiciaire : en cas de désaccord, le tribunal ordonne le partage. Il peut ordonner la licitation (vente aux enchères du bien) si le bien n’est pas commodément partageable en nature.

La solution Débloc’Immo pour sortir de l’indivision conventionnelle

Vous êtes bloqué dans une indivision conventionnelle et vous souhaitez récupérer votre part ? Les situations de blocage sont fréquentes : un indivisaire refuse de vendre, la convention n’est pas arrivée à échéance, ou les relations entre coindivisaires se sont dégradées au point de rendre toute décision impossible.

Débloc’Immo, spécialiste du rachat de biens immobiliers en situation complexe à Marseille et dans les Bouches-du-Rhône, propose des solutions adaptées aux indivisions bloquées :

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• Offre d’achat sous 48 heures : évaluation rapide et proposition ferme pour débloquer la situation
• Prise en charge des démarches : notification aux coindivisaires, respect du droit de préemption, formalités notariales
• Rachat de l’ensemble du bien : si tous les indivisaires souhaitent vendre, nous achetons le bien en totalité au comptant

Notre intervention permet de débloquer des situations d’indivision qui semblent sans issue, en proposant une alternative rapide au partage judiciaire qui peut prendre plusieurs années.

Questions fréquentes

Pour approfondir votre compréhension de l’indivision, consultez nos guides complémentaires : indivision forcée, accord entre coindivisaires, intervention du notaire et sortie d’un coindivisaire.